Kurze Antwort
Wer kauft, bindet Kapital in der Immobilie. Dieses Kapital reduziert zwar den Kredit, steht aber nicht mehr für andere Anlagen zur Verfügung. Genau diese entgangene Alternative nennt man Opportunitätskosten.
Beispiel
€ 195.000 gebundenes Kapital über 20 Jahre mit 5 % Rendite pro Jahr alternativ angelegt ergeben rund € 517.393. Diese Summe ist kein garantierter Gewinn, aber sie macht die Kapitalbindung sichtbar.
Die Formel für Opportunitätskosten
Die Grundformel ist einfach: Opportunitätskosten sind der Endwert der besten realistischen Alternative minus der Wert, den das gebundene Kapital im Kauf-Szenario erzeugt. Beim Mieten-oder-Kaufen-Vergleich geht es vor allem um den Alternativwert des Eigenkapitals.
Grundformel
Alternativwert = gebundenes Kapital mal (1 + Alternativrendite) hoch Haltedauer. Gebundenes Kapital = Eigenkapital plus Kaufnebenkosten plus laufende Mehrbeträge, die nicht frei investiert werden können.
Welche Beträge gebunden werden
- Eigenkapital für den Kaufpreis.
- Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Pfandrecht.
- Maklerprovision, Vertragserrichtung und Bankkosten.
- Laufende Mehrkosten gegenüber einer vergleichbaren Mietwohnung.
In einem österreichischen Beispiel mit € 150.000 Eigenkapital und € 45.000 Kaufnebenkosten sind bereits € 195.000gebunden, bevor Instandhaltung, laufende Eigentümerkosten oder Sonderzahlungen berücksichtigt werden.
Beispiel: 3 %, 5 % oder 7 % Alternativrendite
Die gewählte Alternativrendite ist keine Nebensache. Sie verändert stark, wie teuer gebundenes Eigenkapital im Vergleich wirkt.
| Annahme | Endwert nach 20 Jahren | Interpretation |
|---|---|---|
| 3 % p.a. | € 352.192 | vorsichtige Anlage- oder Sicherheitsannahme |
| 5 % p.a. | € 517.393 | langfristige, breit gestreute Portfolioannahme |
| 7 % p.a. | € 754.588 | optimistischere Kapitalmarktannahme mit höherem Risiko |
Auch monatliche Unterschiede zählen
Opportunitätskosten entstehen nicht nur am Anfang. Wenn Kaufen monatlich teurer ist als Mieten, könnte die Differenz im Miet-Szenario investiert werden. Wenn Mieten teurer ist als Kaufen, läuft dieser Effekt in die andere Richtung.
Beispiel: Eine monatliche Differenz von € 350 zugunsten des Miet-Szenarios entspricht bei 5 % Rendite über 20 Jahre grob € 138.877 zusätzlichem Endwert. Genau deshalb ist der Vergleich mehr als eine einmalige Eigenkapitalrechnung.
Warum Österreich einen genauen Blick braucht
Die Kaufnebenkosten in Österreich können den Startaufwand deutlich erhöhen. Je mehr Kapital sofort gebunden wird, desto stärker ist die alternative Rendite im Miet-Szenario zu berücksichtigen.
Was die Zahl nicht bedeutet
Opportunitätskosten sind keine garantierte Rendite und keine Rechnung, die dir jemand schickt. Sie sind eine Entscheidungsgröße. Wer sehr risikoarm anlegen würde, sollte eine niedrigere Alternativrendite ansetzen. Wer langfristig breit investiert, kann eine höhere Annahme prüfen. Wichtig ist, dass die Annahme bewusst und konsistent gewählt wird.
Ein Rechner ist hier praktisch, weil die Alternative über viele Jahre fortgeschrieben werden muss: Anfangskapital, monatliche Differenzen, Mietsteigerung, Kreditverlauf und Verkaufsszenario greifen ineinander. Die Logik bleibt trotzdem transparent.
Weiterdenken
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Die wichtigsten Variablen hinter einem fairen Kauf-vs-Miete-Vergleich.
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