Kurze Antwort
Zuletzt aktualisiert: 2. Juni 2026. Die Beispiele sind Rechnerannahmen für private Wohnimmobilien, keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung.
In Österreich lohnt sich Kaufen im Modell eher, wenn die Immobilie lange gehalten wird, die Kaufnebenkosten nicht zu hoch ausfallen, die Miete für ein vergleichbares Objekt stark steigt und das eingesetzte Eigenkapital nicht alternativ deutlich besser investiert werden könnte.
Der Startnachteil ist in Österreich wichtig
Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Pfandrecht, Makler, Notar und Bankkosten fallen am Anfang an. Dieser Startnachteil muss durch Tilgung, Wertentwicklung oder eingesparte Miete erst wieder aufgeholt werden.
Die wichtigsten Treiber
| Faktor | Wirkung auf den Break-even |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Pfandrecht, Vertrag/Notar, Makler und Bankkosten erhöhen den Startaufwand. |
| Haltedauer | Je kürzer die Haltedauer, desto stärker wiegen die einmaligen Transaktionskosten. |
| Mietniveau | Hohe Miete stärkt Kaufen; günstige oder regulierte Miete stärkt Mieten. |
| Kreditzins | Höhere Zinsen erhöhen die laufende Belastung und senken den frühen Kaufvorteil. |
| Alternativrendite | Wenn Eigenkapital alternativ gut investiert werden kann, muss Kaufen mehr aufholen. |
| ImmoESt und Verkauf | Bei nicht befreiten Verkäufen kann die Immobilienertragsteuer den Verkaufserlös reduzieren. |
Entscheidung besser verstehen
Der Break-even hängt an mehreren Annahmen, die einzeln geprüft werden sollten: Formel, Opportunitätskosten und der Unterschied zwischen Kreditrate und Miete.
Beispielrechnungen für Österreich
Die Beispiele nutzen eine Wiener Wohnung mit € 650.000 Kaufpreis,€ 1.620 Monatsmiete, € 150.000 Eigenkapital,3,8 % Kreditzins und österreichischen Kaufnebenkosten.
20 Jahre halten
Standardannahme: Wien, 650.000 Euro Kaufpreis, 1.620 Euro Monatsmiete.
Mieten
€ 48.685 vorne
- Break-even
- kein Break-even
- Kaufnebenkosten
- € 71.550
- Monatliche Rate
- € 2.330
10 Jahre halten
Gleiche Wohnung, aber kurze Haltedauer mit hohem Einfluss der Kaufnebenkosten.
Mieten
€ 96.204 vorne
- Break-even
- kein Break-even
- Kaufnebenkosten
- € 71.550
- Monatliche Rate
- € 2.330
30 Jahre halten
Längere Haltedauer gibt Tilgung und Wertentwicklung mehr Zeit.
Kaufen
€ 36.743 vorne
- Break-even
- Jahr 27
- Kaufnebenkosten
- € 71.550
- Monatliche Rate
- € 2.330
Ohne Käufermakler
Gleiche Annahmen, aber ohne Käuferprovision beim Kauf.
Kaufen
€ 14.791 vorne
- Break-even
- Jahr 19
- Kaufnebenkosten
- € 48.150
- Monatliche Rate
- € 2.330
Warum Miete gegen Kreditrate nicht reicht
Die Kreditrate zeigt nur einen Teil der Belastung. Zusätzlich zählen Kaufnebenkosten, Rücklagen, Instandhaltung, Verkaufskosten, mögliche ImmoESt und die Rendite, die das Eigenkapital alternativ erzielen könnte.
Deshalb betrachtet der Rechner das Nettovermögen nach einer Haltedauer: Mieten plus angelegtes Kapital gegen Kaufen, Tilgung, Immobilienwert und Verkaufskosten.
Österreich-spezifische Punkte
- Grunderwerbsteuer und Grundbuch fallen beim Kauf als einmalige Kostenblöcke an.
- Die Pfandrechtseintragung und Bankkosten hängen am Kredit und können bei Barkauf-Szenarien anders aussehen.
- Makler und Vertragserrichtung können den Kapitalbedarf stark verändern.
- Die ImmoESt kann beim Verkauf relevant sein, sofern keine Befreiung greift.
Für die Details siehe Kaufnebenkosten in Österreich und die Methodik.
Quellen und Einordnung
Die Seite ist eine vereinfachte Modellrechnung. Immobilienertragsteuer, Hauptwohnsitzbefreiung, Vertragserrichtung und Finanzierungsdetails sollten im Einzelfall geprüft werden.