Mieten oder Kaufen Formel Österreich

Kurze Antwort

Kaufen lohnt sich finanziell, wenn das Kauf-Szenario nach der Haltedauer mehr Nettovermögen schafft als Mieten plus alternative Anlage des Eigenkapitals. Eine einzelne Kennzahl reicht dafür nicht aus.

Faustformel

Kauf-Szenario: Immobilienwert minus Restschuld minus Transaktionskosten. Miet-Szenario: freies Eigenkapital plus laufende Differenzbeträge mit Alternativrendite.

Die eigentliche Formel

Die sauberste Formel vergleicht zwei Endwerte nach einer gewählten Haltedauer. Du rechnest also nicht, ob die Kreditrate niedriger als die Miete ist. Stattdessen fragst du, welches Szenario nach zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahren mehr Vermögen erzeugt.

Entscheidungsformel

Kaufen lohnt sich finanziell, wenn: Endvermögen Kauf größer ist als Endvermögen Miete. Anders gesagt: Immobilienwert minus Restschuld minus Verkaufskosten minus nicht aufgeholte Kaufnebenkosten wird mit dem investierten Miet-Szenario verglichen.

Schritt 1: Kauf-Szenario berechnen

Im Kauf-Szenario startest du mit dem Kaufpreis, den Kaufnebenkosten und dem Kredit. Für Österreich sind besonders Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Pfandrecht, Vertragserrichtung, Makler und Bankkosten relevant.

Kaufnebenkosten = Kaufpreis mal Nebenkostenquote.
Kreditbetrag = Kaufpreis minus Eigenkapital, sofern Nebenkosten separat bezahlt werden.
Immobilienwert nach Haltedauer = Kaufpreis mal (1 + Wertentwicklung) hoch Jahre.
Endwert Kauf = Immobilienwert minus Restschuld minus Verkaufskosten und Steuern.

Beispiel: Bei € 450.000 Kaufpreis und 10 % Kaufnebenkosten entstehen € 45.000 Kaufnebenkosten. Mit € 120.000 Eigenkapital liegt der anfängliche Kredit bei € 330.000. Bei 2,5 % jährlicher Wertentwicklung wäre die Immobilie nach 20 Jahren grob € 737.377 wert, vor Restschuld und Verkaufskosten.

Schritt 2: Miet-Szenario berechnen

Im Miet-Szenario bleibt das Eigenkapital flexibler. Es kann angelegt werden, und monatliche Unterschiede zwischen Miete und Eigentümerkosten können ebenfalls investiert oder verbraucht werden.

Startkapital Miete = Eigenkapital plus Kaufnebenkosten, die beim Kauf gebunden wären.
Miete pro Jahr = Monatsmiete mal 12, mit angenommener Mietsteigerung.
Investierter Überschuss = Differenz zwischen Kaufbelastung und Mietbelastung.
Endwert Miete = Startkapital plus Überschüsse, jeweils mit Alternativrendite.

Im Beispiel wären € 165.000 nicht in der Immobilie gebunden. Bei 5 % jährlicher Alternativrendite entspräche das nach 20 Jahren rund € 437.794, noch ohne monatliche Differenzbeträge.

Schritt 3: Laufende Kosten fair behandeln

Die laufende Rechnung ist der Teil, bei dem viele Vergleiche falsch werden. Die Kreditrate ist nicht einfach eine Wohnkostenposition: Zinsen sind Kosten, Tilgung ist Vermögensaufbau, aber beides bindet Liquidität. Zusätzlich kommen Eigentümerkosten und Instandhaltung dazu.

Position	Im Vergleich behandeln als
Zinsen	laufende Kosten des Kauf-Szenarios
Tilgung	Vermögensaufbau, aber gebundene Liquidität
Instandhaltung	laufende Eigentümerkosten, oft als Prozent des Kaufpreises
Miete	laufende Kosten des Miet-Szenarios mit Mietsteigerung
Eigenkapital	gebunden beim Kauf, investierbar beim Mieten

Warum Österreich anders gerechnet wird

Österreich hat andere Kaufnebenkosten als Deutschland. Besonders wichtig sind Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Pfandrecht sowie mögliche Käuferprovision. Diese Kosten erhöhen den Startnachteil des Kaufens.

Warum die Rechnung schnell kompliziert wird

Die Formel ist transparent, aber die praktische Berechnung hat viele Abhängigkeiten: Kreditrestschuld, Tilgungsplan, Kaufnebenkosten, Mietsteigerung, Instandhaltung, Verkaufskosten, mögliche ImmoESt und Alternativrendite verändern sich über die Jahre. Kleine Änderungen bei Zins oder Rendite können das Ergebnis drehen.

Deshalb ist ein Rechner hilfreich: Nicht weil die Formel geheim wäre, sondern weil die jährliche Fortschreibung der beiden Szenarien mühsam ist. Die Annahmen sollten trotzdem sichtbar und veränderbar bleiben.

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