Kurze Antwort
Eine Kreditrate enthält Zinsen und Tilgung. Tilgung baut Vermögen auf, aber die Wohnung verursacht zusätzlich einmalige Kaufkosten, laufende Eigentümerkosten und gebundenes Eigenkapital. Deshalb reicht Miete gegen Rate allein nicht aus.
Fairer Vergleich
Entscheidend ist das Nettovermögen nach einer Haltedauer: Immobilienwert minus Restschuld und Verkaufskosten gegenüber Miet-Szenario plus alternative Anlage.
Ein einfaches Monatsbeispiel
Angenommen, eine Wohnung kostet € 450.000, davon werden € 120.000 als Eigenkapital eingesetzt und € 330.000finanziert. Die Kreditrate liegt bei € 1.540 pro Monat. Die vergleichbare Miete beträgt € 1.250.
Auf den ersten Blick wirkt der Unterschied überschaubar. Aber die Kreditrate ist nicht die vollständige monatliche Kaufbelastung. Wenn zusätzlich € 260 laufende Eigentümerkosten und etwa € 375 rechnerische Instandhaltung pro Monat berücksichtigt werden, liegt die monatliche Kaufbelastung bei rund € 2.175. Das sind € 925 mehr als die Miete.
Was bei der Kreditrate fehlt
- Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Pfandrecht.
- Maklerprovision, Vertragserrichtung und Bankkosten.
- Instandhaltung, Rücklagen und mögliche Sanierungskosten.
- Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals.
- Mögliche ImmoESt oder Verkaufskosten bei späterem Verkauf.
| Position | Warum sie wichtig ist |
|---|---|
| Zinsanteil | echte Finanzierungskosten, kein Vermögensaufbau |
| Tilgungsanteil | baut Vermögen auf, bindet aber Liquidität |
| Kaufnebenkosten | fallen am Anfang an und erhöhen nicht automatisch den Immobilienwert |
| Instandhaltung | trifft Eigentümer, nicht Mieter in gleicher Form |
| Eigenkapital | reduziert Kredit, fehlt aber als alternative Anlage |
So vergleichst du fair in drei Schritten
- Berechne die echte Kaufbelastung: Kreditrate plus laufende Eigentümerkosten plus Instandhaltung plus einmalige Kaufnebenkosten über die Haltedauer.
- Berechne das Miet-Szenario: Miete, Mietsteigerung und die alternative Anlage von Eigenkapital und monatlichen Differenzen.
- Vergleiche nach einer festen Haltedauer das Nettovermögen: Immobilienwert minus Restschuld und Verkaufskosten gegen das investierte Miet-Szenario.
Was beim Miet-Szenario zählt
Mieten bleibt nicht automatisch konstant. Mietentwicklung, Wohnform und Betriebskosten sind wichtig. Trotzdem bleibt Kapital im Miet-Szenario flexibler und kann alternativ verwendet werden. Deshalb gehört die Alternativrendite des Eigenkapitals in den Vergleich.
Warum Österreich besonders auf die Nebenkosten schaut
Bei € 450.000 Kaufpreis können € 45.000 oder mehr an Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Pfandrecht, Vertragserrichtung, Makler und Bankkosten entstehen. Diese Summe ist in der monatlichen Kreditrate nicht sichtbar, beeinflusst aber stark, ab wann Kaufen die Miete finanziell aufholen kann.
Weiterdenken
Mieten oder Kaufen Formel
Die wichtigsten Variablen hinter einem fairen Kauf-vs-Miete-Vergleich.
Opportunitätskosten
Warum eingesetztes Eigenkapital mit Alternativrendite verglichen werden sollte.
Kreditrate oder Miete
Warum Kreditrate gegen Miete allein kein vollständiger Vergleich ist.